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マイナス金利解除で、どうなる住宅ローン！！！ その2
住みかエール隊、隊長の田浦です！
昨日に引き続き、マイナス金利解除後の住宅ローンについてです！
一般的に不動産取引は借り入れで行われますが、マイナス金利が
ローンにどのような影響を与えるのかを考えてみましょう。結論、
短プラ連動の変動金利ローンであればさほど大きな悪影響はないと
考えてます。
住宅ローンも不動産投資ローンも、変動金利の利用が一般的です。
ある金融機関の調査によると、住宅ローンの場合は約７割が変動
金利を利用しています。
変動金利の多くは「短プラ（短期プライムレート）」連動型と
なっていますが、短プラは２００９年１月に１．４７５％に
なって以降、日銀が２０１０年に誘導目標を”０．１％前後”から
”０．０％～０．１％に変更した際も、２０１６年に▲０．１％の
マイナス金利を導入した際も、下がることはありませんでした。
本来、短プラは企業向け貸出金利に使われるレートなので、
金融機関の利益確保の観点から、政策金利が一定水準以下に
なっても短プラを下げる余地がなかったのだと考えられます。
となると、「金融機関はマイナス金利解除を受けて即座に短プラを
引き上げる合理的な理由を持っていない」ということになります。
となると、単にマイナス金利が解除されて短プラが上がり、そして
変動金利での返済額が上昇する可能性は低いと考えられます。
将来的に金融引き締めが本格的なものとなり、ゼロ金利から
プラスの金利へと利上げが続いた場合にようやく短プラや
変動金利が上昇し始め、返済額に影響を及ぼし始めるでしょう。
しかし、１月に開いた記者会見で日銀上田総裁は
「（マイナス金利解除後も）極めて緩和的な金融環境が当面続く」
との見通しを示しており、マイナス金利解除後、次の利上げまで
には相応に時間がかかるものとみられます。
そもそも今回の決定はマイナス金利という文字通り「異次元の」
金融緩和を脱却し、通常の金融緩和に戻すという側面も強いと
考えられます。米国など他の先進国では現在、すでに利上げ
ではなく利下げ局面へ移行しつつあることを踏まえると、
日銀が矢継ぎ早に利上げを行う可能性はあくまでリスク・
シナリオであり、本格的な短プラ上昇局面の到来はまだ先
になるでしょう。
注意すべきは長プラ（長期プライムレート）連動型の
不動産投資ローンです。
長プラは「短期金利」ではなく「長期金利（１０年国債利回り）」
との連動性が高い金利指標です。過去の推移から見ると、
長プラは２０２２年以降大幅に水準を切り上げています。
今後は海外の利下げによって長プラが低下する可能性も否定
できないものの、長期金利の上限目処が撤廃されたことも
踏まえると、不安定な動きとなる局面もあるでしょう。
長プラ連動型の不動産投資ローン利用者は、借り換えや
物件売却という選択肢も検討すると良いでしょう。
いかでしたでしょうか？
ニュースやネット情報だけでは、かなり難しい内容です。
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